CONTEXTUALIZAÇÃO

O início da “década de 20” do século XXI certamente ficará registrado nos livros de história em razão da pandemia causada pelo vírus SARS-CoV-2, o Coronavírus. Em razão de sua fácil e rápida transmissão pelo ar e pela alta resistência do vírus, as organizações de saúde passaram a promover orientações no intuito de combater este agente biológico, dentre elas o distanciamento social – o qual precisou ser adotado em massa por todas as nações do globo, e especialmente no território brasileiro. Além do do distanciamento, dentre as medidas implementadas para frear a propagação do vírus, passaram a figurar protocolos de higienização constante de mãos e pertences pessoais, a quarentena e o fechamento compulsório de empreendimentos privados em diversos municípios do país – comumente denominado lockdown – , de modo a evitar a ocorrência de um colapso nos sistemas de saúde.

IMPACTOS JURÍDICOS

Ocorre que a suspensão das atividades comerciais impactou repentina e diretamente a vida financeira dos cidadãos e das empresas, de forma que até suas moradias e/ou imóveis-sede das suas empresas entraram em cheque. Isto porque, com o prejuízo causado às suas situações financeiras, muitos não conseguiram adimplir suas obrigações contratuais, dentre as quais se destaca o aluguel, figura típica do contrato de locação de imóvel. Neste contexto, locadores e locatários apelaram aos artigos 18 e 19 da Lei de Inquilinato (Lei n° 8.245/1991), de forma a revisarem e/ou fixarem novo valor pago a título de aluguel, de modo consensual, visando evitar o manejo de ações de despejo por descumprimento contratual.

Ainda na via judicial, foi muito utilizado um dos princípios contratuais consagrados pelo Código Civil (Lei n° 10.406/02), de aplicação subsidiária na relação locatícia: rebus sic stantibus, o qual sintetiza a Teoria da Imprevisão Contratual. Explica-se o porquê: embora o contrato firmado entre as partes tenha força obrigatória (pacta sunt servanda), seu cumprimento está condicionado às condições iniciais das partes – isto é, o mesmo estado das coisas de quando foi firmado o contrato. Deste modo, havendo uma mudança imprevisível (caso fortuito ou força maior) na vida dos contratantes, é devida a revisão dos termos do contrato, a fim de adequá-lo à nova realidade das partes.

No atual contexto, a ocorrência de uma pandemia mundial causada por um vírus de resistência sem precedentes pode ser enquadrada como caso fortuito, vez que ocorre de um modo de certa forma imprevisível e inevitável, que impede o adimplemento obrigacional como inicialmente previsto. É mais que cabida, portanto, a revisão dos termos do contrato, de forma a torná-lo equilibrado e justo para todos os envolvidos no seu cumprimento.

CONTRATOS DE LOCAÇÃO PÓS-PANDEMIA

De toda sorte, o período pós pandêmico será um desafio legislativo, ainda maior que o período atual, de forma a ter-se que recorrer às disposições principiológicas do Código Civil para manter o contrato de locação vivo e justo aos contratantes. Tendo isso em mente, é preciso desde já estar preparado para as situações contratuais que virão, contando, para isso, com assessoria jurídica preparada e alerta às constantes mudanças do cenário legislativo atual.